Análises

Mercado Imobiliário: o que você precisa saber III

Na última semana, dois bancos brasileiros, Bradesco e Banco do Brasil, cortaram as taxas de financiamento em 20-30 pontos base. Recentemente, o Itaú e o Santander anunciaram que eles estão diminuindo a taxa de juros para clientes do banco. Mesmo que esse movimento seja muito pequeno para impulsionar uma recuperação na venda de imóveis, que acreditamos que vá ocorrer no segundo semestre de 2018, ele é muito benéfico para o setor. Além disso, tivemos mais um dado positivo: a Abecip anunciou que o aluguel de imóveis residenciais subiu 11% no mês julho, em relação ao mesmo período do ano passado.

Bradesco e Banco do Brasil diminuem suas taxas em agosto

Após cinco meses sem modificarem as taxas de empréstimo imobiliário, Bradesco e Banco do Brasil cortaram suas taxas em 20 bps e 30 bps, respectivamente. Os outros bancos (Caixa, Itaú e Santander) mantiveram suas taxas. Agora, a Caixa, o Bradesco e o Santander estão cobrando juros de TR + 10,5% a.a., enquanto que Itaú e Banco do Brasil, TR + 10,7% ao ano.

Nossa análise consiste em simular o financiamento de uma unidade residencial no valor de R$ 500,000, em São Paulo, por um indivíduo com ganho mensal de R$ 10.000,00 e sem ser cliente do banco.

Nossa visão…

Dados positivos para o setor, dado que as taxas de financiamento em patamares elevados têm influenciado negativamente as vendas de imóveis. Mesmo com a mudança nos juros de alguns bancos, o mercado necessita de taxas ainda mais baixas para realmente ganhar tração.

Gráfico 1 | Taxa de juros cobrada pelas instituições financeiras ao ano (taxa + TR)

 

Fonte: BTG Pactual

A LIG foi finalmente regulamentada e é lançada pelo governo

Semana passada, o governo oficialmente lançou a Letra Imobiliária garantida, a LIG, a versão brasileira dos coverage bonds.

A LIG terá as seguintes características:

  • Terá garantia tanto do banco emissor quanto dos ativos imobiliários alienados.
  • Remuneração poderá ser tanto variável quanto fixa
  • Vencimento maior que 24 meses
  • Isenta de imposto para pessoas físicas residentes e investidores estrangeiros
  • Os recursos serão 100% originados pelo mercado
  • Não será garantido pelo FGC.
  • Bancos grandes poderão emitir LIGs até 10% dos seus ativos totais, enquanto bancos pequenos estarão restritos a 30%.

Nossa visão…

A criação de LIG é uma boa notícia para o setor imobiliário, devido a sua dependência quase que exclusiva de recursos do FGTS/SBPE. Além disso, com os sucessivos cortes na taxa Selic, a LIG pode ajudar na recuperação do setor. Entretanto, levará algum um tempo até que a LIG possa tomar um lugar de destaque na criação de recursos para o financiamento imobiliário. Com as taxas de financiamento imobiliário ainda em patamares altos e a economia melhorando a passos lentos, a recuperação do setor deverá apenas ocorrer em 2018.

Empréstimos via SBPE aumentaram em julho

Os empréstimos voltados para o setor residencial (financiamento de residências e de construção), usando a poupança como gerador de recursos, aumentou em torno de 11% em julho para R$ 4,24 bilhões (~16.500 unidades), segundo a Abecip. No ano, o financiamento residencial soma R$ 24,79 bilhões, um aumento de 6,2% em relação ao mesmo período do ano passado.

Nossa visão…

Boa notícia para construtoras e corretoras de imóveis de média/alta renda. No entanto, destacamos que de uma forma geral os números permanecem muito fracos – o crescimento anual vem de uma base de comparação já muito penalizada – e o setor de construção ainda sofre com as altas taxas de financiamento e a fraca demanda.

Abrainc/Fipe reportou diminuição nos lançamentos

A Abrainc/Fipe divulgou os dados do mercado residencial de junho. Os principais destaques foram: (i) Lançamentos caíram 10% a/a (ii) distratos caíram 26% a/a (iii) vendas se mantiveram estáveis a/a (iv) oferta de imóveis se manteve em níveis altos (120.000 unidades, representando ~12 meses de vendas).

No setor de baixa-renda e média/alta-renda, os destaques foram: (i) Minha Casa Minha Vida reportou uma diminuição de lançamentos, mas um aumento no volume de vendas (-14% a/a e +10% a/a, respectivamente) e (ii) no segmento de média/alta-renda, os lançamentos cresceram (baseados em dados anteriores fracos) e as vendas permaneceram fracas (lançamentos: +21% a/a; vendas: -15% a/a).

Nossa visão…

O mercado de média/alta-renda continua sofrendo com a fraca demanda (pouco credito disponível + baixa confiança do consumidor), enquanto que no setor de baixa-renda vemos sinais de melhoras. Achamos que as empresas voltadas para o nicho de baixa renda possam ter uma performance melhor, dado que o governo continua comprometido com o programa Minha Casa Minha Vida e os recursos do FGTS para financiamento estão saudáveis.

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